Consta en el expediente el siguiente informe de tasación emitido por la Perito Judicial doña ANA-CRISTINA LOPEZ SANDOVAL:
ANA CRISTINA LÓPEZ SANDOVAL, Agente de la Propiedad Inmobiliaria con el número 480 en el correspondiente Colegio Oficinal de esta Región. Designada perito para la tasación de bienes inmuebles por el Juzgado de 1ª Instancia 2 de Murcia, en procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales nº1027/1990.
He pasado a reconocer el bien motivante del presente y, tras su estudio, emito el siguiente:
DICTAMEN
1.- OBJETO DEL TRABAJO
A efectos de la correspondiente tramitación judicial, se precisa conocer previamente el valor en el mercado del bien afectado por el procedimiento ejecutivo que antes se cita. Siendo el servicio pretendido facultad propia de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, conforme a lo establecido en la letra d), del Art. 1, del vigente Reglamento General de esta Profesión ( Decreto 3.248/1.969, de 4 de diciembre), acepto el encargo y procedo a su despacho.
2.-BIEN SOMETIDO A ESTUDIO
1.-Según información facilitada al efecto, la descripción registral del inmueble objeto de valoración es la siguiente:
RÚSTICA: Un trozo de tierra secano, en el partido de Los Meroños, término de Pacheco, de cabida un celemín y medio, o sea, ocho áreas, treinta y ocho centiáreas y cincuenta decímetros cuadrados, que linda al Norte, tierra de donde se segregó; Sur, egido de las casas de Los Meroños; Este, vertiente del aljibe y Oeste, Pedro Cerdá y egidos.
Inscripción: Finca nº 8307, libro 381, folio 198, anotación C, sección Pacheco, del Registro de la Propiedad de Murcia nº7.
La superficie que será tenida en cuenta en el presente avalúo será esta, es decir, un celemín y medio, o sea, ocho áreas, treinta y ocho centiáreas y cincuenta decímetros cuadrados.
Tras la visita efectuada se observa que la realidad física difiere de la descripción registral en el siguiente extremo:
• Actualmente existe en toda la finca una plantación de cereales (trigo).
• En la descripción Registral pone un trozo de tierra de secano, sin embargo, tras la visita efectuada se constata que se trata de una tierra de secano-regable, del trasvase Tajo-Segura.
3.- PRINCIPALES CIRCUNSTANCIAS A TENER EN CUENTA.
1.- Tipología de la zona de ubicación del Inmueble.
Se trata de una finca con forma rectangular, plantada de trigo, encontrándose esta plantación en buen estado cultural.
2.- Localidad y Entorno.
Termino municipal: Torre-Pacheco (Murcia).
Distancia de la finca al núcleo urbano de Torre-Pacheco: Tres kilómetros.
La finca objeto de avalúo se encuentra lindando por el Sur con las casas de Los Meroños, es un caserío de unas diez o doce casas perteneciente a Torre-Pacheco y a una distancia de 3 kilómetros desde Torre-Pacheco en dirección a San Javier por la carretera de San Cayetano. Siendo la ocupación laboral principal de este caserío la Agricultura, y el nivel de renta es medio-bajo.
El entorno, respecto a las demás formas de explotación existentes en la zona, es básicamente, en propiedad.
La producción agrícola es predominantemente cereal-barbecho y árboles frutales, en su variedad de cítricos, existiendo también algún invernadero dedicado a la plantación de hortalizas.
La infraestructura del entorno los accesos a la finca es una carretera asfaltada (carretera de San Cayetano) y caminos de tierra.
4.- DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.-
1.- Clima y Orografía:
El clima de la zona es de tipo mediterráneo semiárido, de escasa pluviosidad anual donde la época estival es prácticamente nula, predominando grandes temperaturas. En invierno es prácticamente inexistente la posibilidad de heladas. El terreno es una zona llana que se encuentra a una altitud de 57 metros sobre el nivel del mar.
2.- Características agrológicas.
Es un suelo de tierra blanca, en general pobre, con bajo contenido en materia orgánica; son tierras Margas.
3.-Cultivo.
El tipo existente en la fecha actual es únicamente una plantación de cereal (trigo).
Por el Oeste linda con una finca plantada de árboles frutales, cítricos abandonados; por el Este un camino de tierra, vertiente de aljibe donde se aprecia una finca en barbecho. Por el Norte linda con una finca rústica plantada de cebada y que tiene un invernadero de hortalizas por el Sur la citada finca es contigua al caserío de Los Meroños.
4.- Edificación e Instalaciones.
En la finca objeto del peritaje nº8307 no hay edificaciones ni instalaciones. Por el lindero Norte se aprecia una finca vallada plantada de cebada. Y por el lindero Oeste se aprecia naves agrícolas cercanas a la finca objeto del peritaje y un chalet de reciente construcción. Y por el lindero Sur linda con unas casas de Los Meroños deterioradas.
5.-CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
1.- El presente informe ha sido consignado teniendo en cuenta la descripción física que del inmueble se realiza en la certificación registral obrante en autos.
2.- Cualquier variación o inexactitud de los datos y documentos mencionados podrían suponer una variación tanto al alza como a la baja, en los valores de justiprecio consignados en el presente informe.
3.- No se ha dispuesto de la documentación acreditativa del derecho de riego del Trasvase Tajo-Segura.
6.- SALVAGUARDIA
Este informe no supone un pronunciamiento implícito sobre los caracteres o situaciones no evidentes y no podrá ser usado para una finalidad distinta.
7.- JUSTIPRECIO
Se calcula el valor de la finca por el método de comparación. Realizada una investigación de fincas de características similares, y homogeneizando el valor en función de la superficie y de las condiciones de situación y orografía, se adopta el valor de mercado para la finca de:
Valor total de la finca nº8307 : Total 18.000 € (3.000.000 ptas)
El valor de tasación asignado a la finca registral nº 8307 es el de la mitad proindiviso de la misma, por ser la parte perteneciente al titular del bien valorado en el presente informe.
El valor de mercado de la mitad proindiviso de la finca : 9.000 € ( nueve mil euros). (1.500.000 ptas)
Lo expuesto es cuanto tengo que manifestar en cumplimiento del encargo recibido, y para su constancia, y sometiendo mi criterio a otro mejor fundado, libro el presente Dictamen que firmo en Bullas a veintisiete de marzo de dos mil siete.
